Vous avez trouvé un acheteur, le prix vous convient, tout semble prêt… et là, coup de théâtre chez le notaire : un document manque. Résultat ? Signature reportée, acheteur refroidi, et crédibilité entamée. En 2025, vendre un bien immobilier exige bien plus qu’une simple estimation : il faut un dossier complet, conforme et transparent.
Voici la checklist incontournable.
1. Le titre de propriété : l’acte fondateur
Ce document est la pierre angulaire de toute vente : il atteste que vous êtes le propriétaire légal du bien. Un titre égaré ou incomplet peut geler la procédure pendant des semaines. Heureusement, il est souvent possible de le récupérer via votre notaire ou l’administration compétente. Pour comprendre comment vous y prendre efficacement, j’explique ici les étapes à suivre.
2. Les renseignements urbanistiques : ce que la commune sait de votre bien
Avant d’acheter, l’acheteur veut savoir si la véranda est légale, si l’usage d’un grenier est reconnu, ou si un permis a été délivré pour les travaux. Ce document officiel contient toutes ces infos, et peut parfois révéler une infraction qui bloque la vente. Il s’obtient auprès de la commune. Je détaille les implications et le contenu exact de ce document ici.
3. Le certificat PEB : affiché dès l’annonce, jugé dès la première visite
Le certificat énergétique est incontournable. À Bruxelles, il est exigé dès la publication de l’annonce, et depuis 2025, les copropriétés doivent également fournir un PEB pour les communs. En Wallonie, une réforme impose une obligation de rénovation à tout bien classé E, F ou G : il devra atteindre au moins la classe D dans les cinq ans suivant la vente. Je vous aide à comprendre ces évolutions dans cette analyse sur les nouvelles règles PEB et à découvrir comment améliorer votre score PEB.
4. L’attestation de sol : ce qui se cache sous vos pieds
Un terrain apparemment sain peut, en réalité, être classé comme potentiellement pollué. Cela bloque la vente et peut entraîner des obligations de dépollution très coûteuses. Cette attestation est exigée à Bruxelles et en Wallonie. Selon la région, il faut consulter Bruxelles Environnement ou l’extrait BDES. Pour vérifier si vous êtes concerné et comment agir, je détaille ici la procédure à suivre.
5. Le contrôle de l’installation électrique : rassurez ou réparez
Un rapport électrique de moins de 25 ans est obligatoire. Même s’il révèle des non-conformités, cela n’empêche pas la vente, mais l’acheteur devra régulariser. Il est donc crucial de fournir un rapport à jour, pour éviter toute méfiance. Pour savoir à quoi vous attendre lors de l’inspection et ce qui fait souvent défaut, voici les points à vérifier.
6. Le Dossier d’Intervention Ultérieure (DIU) : la mémoire technique du bien
Si vous avez fait rénover votre maison ou votre immeuble depuis 2001 avec plusieurs corps de métier, vous êtes censé avoir un DIU. Ce document contient les informations sur les matériaux, les plans, les intervenants, et permet d’assurer une sécurité future en cas de travaux. Il est souvent négligé à tort. Je vous explique comment le constituer correctement.
7. Le CertIBEau : Wallonie uniquement, mais indispensable
Depuis juin 2021, toute nouvelle construction raccordée à l’eau en Wallonie doit avoir un CertIBEau. Il s’agit d’un certificat qui vérifie la conformité du raccordement à l’eau potable et à l’égouttage. Son absence empêche la signature de l’acte. Beaucoup d’erreurs peuvent faire échouer la visite du certificateur. Pour les éviter, je décris ici les motifs fréquents de refus et les bonnes pratiques.
8. L’amiante : ne pas informer, c’est prendre un risque
Même si le diagnostic n’est pas encore obligatoire partout, vendre un bien construit avant 2001 sans vérifier la présence d’amiante est risqué. En cas de problème après la vente, l’acheteur peut se retourner contre vous. En Flandre, le certificat est déjà imposé. Si vous voulez anticiper sereinement, je détaille ici comment détecter, estimer et traiter la présence d’amiante.
9. La copropriété : plus que des frais communs
Si vous vendez un appartement, vous devez fournir les PV d’assemblée générale des trois dernières années, le montant du fonds de réserve, les appels de fonds décidés, l’état des dettes éventuelles… Ce sont des documents que l’acheteur consultera avec son notaire. Pour ne rien oublier, voici tout ce que vous devez rassembler en copropriété.
10. Le bail et les informations locatives : vendre un bien occupé, c’est possible
Si votre bien est loué, vous devez fournir une copie du bail signé, l’état des lieux, les preuves d’enregistrement et les dernières quittances. Il faut aussi indiquer si le locataire est solvable, s’il paie ponctuellement, etc. Cela peut rassurer un investisseur… ou refroidir un acheteur-occupant. Je vous donne tous les conseils pour vendre un bien loué dans de bonnes conditions.
En résumé
Vous ne pouvez pas improviser une vente : les documents sont nombreux, parfois techniques, souvent obligatoires. Un seul manquant, et c’est la vente qui cale. Préparer son dossier, c’est vendre plus vite, plus sereinement, et au meilleur prix. Retrouvez toutes les ressources nécessaires sur mon blog immobilier.
Justin Letroye
Expert immobilier
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