Dossier locatif à fournir à l’acheteur
Le vendeur doit transmettre :
- Une copie complète du bail signé et enregistré
- L’état des lieux d’entrée signé par les deux parties
- La preuve d’enregistrement du bail, obligatoire dans toutes les régions
- Les trois dernières quittances de loyer ou preuves de paiement
- Le montant et le dépôt de la garantie locative
- Toute correspondance locative pertinente (indexation, préavis, contentieux)
Source : notaire.be – Obligations du bailleur
Impact sur le prix et les profils d’acheteurs
Un bien occupé est moins attractif pour un acquéreur souhaitant y résider immédiatement, mais peut représenter une belle opportunité pour un investisseur. Le prix sera souvent ajusté selon :
- Le type de bail (durée restante, reconduction, stabilité du locataire)
- Le niveau du loyer par rapport au marché
- Le rendement locatif brut et net
Une fiche de rendement claire peut renforcer l’intérêt d’un acheteur-investisseur.
Conseils pour une transition réussie
- Informer le locataire dès que la mise en vente est envisagée
- Planifier les visites en concertation avec le locataire
- Présenter un profil rassurant du locataire (solvabilité, ponctualité, entretien)
- Préparer une synthèse locative à annexer à l’annonce ou au compromis
Cadre légal applicable en 2025
En Belgique, la vente ne met pas fin au bail. L’acquéreur est lié par les termes du contrat locatif en cours, à condition que celui-ci soit écrit et enregistré.
En Wallonie
Le locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à l’échéance du bail. Pour un bail à durée indéterminée, le nouveau propriétaire doit respecter un préavis de six mois, sauf clause dérogatoire. Le locataire dispose également d’un droit de préemption : si le bail est enregistré et qu’il concerne la résidence principale, le locataire doit être notifié de la vente par lettre recommandée. Il a alors 30 jours pour se porter acquéreur au prix et conditions convenus.
Source : notaire.be – Droit de préemption
À Bruxelles
Les mêmes protections s’appliquent quant à la poursuite du bail, mais le droit de préemption n’existe pas dans les baux privés classiques. Attention : un bail non enregistré dans un délai de deux mois n’est pas opposable à l’acheteur. Le locataire risque donc d’être évincé s’il n’a pas de preuve écrite et enregistrée du contrat en cours.
Source : Test-Achats – Vente d’un logement loué
Bonnes pratiques
- Régulariser un bail oral ou incomplet avant la mise en vente
- Fournir l’historique des indexations de loyer
- Préparer un bilan locatif sur 12 mois (loyers, travaux, charges récupérables)
Vendre un bien loué, c’est vendre un produit à double lecture : usage différé pour un acquéreur-occupant, rentabilité immédiate pour un investisseur. Bien positionner le bien, fournir un dossier complet et anticiper les obligations légales sont les clés d’une transaction réussie.
Justin Letroye
Expert immobilier