L’amiante est un matériau qui, lorsqu’il se dégrade, libère des fibres invisibles dangereuses pour la santé. L’inhalation de ces fibres peut provoquer de graves maladies respiratoires, comme l’asbestose, des cancers du poumon ou encore le mésothéliome. Ces maladies surviennent souvent des années après l’exposition, ce qui rend le danger d’autant plus insidieux. C’est pourquoi la présence d’amiante dans un bien immobilier constitue un enjeu sanitaire et juridique majeur.
Quelle est la législation en vigueur ?
La gestion de l’amiante est aujourd’hui encadrée par des normes régionales différentes en Belgique, mais les obligations sont amenées à se renforcer.
En Flandre, depuis le 23 novembre 2022, un certificat amiante est obligatoire lors de toute vente de bâtiment construit avant 2001. Ce certificat, établi par un expert agréé, indique la présence ou non d’amiante dans le bien. D’ici 2032, tous les propriétaires flamands devront posséder ce certificat, même sans vente en cours.
En Wallonie et à Bruxelles, aucune obligation légale ne s’impose encore à ce jour lors de la vente. Toutefois, cela ne signifie pas que la question peut être ignorée. Le Code civil impose une obligation d’information et de transparence. Si un vendeur a connaissance de la présence d’amiante et ne le signale pas, cela peut être considéré comme un vice caché. L’acheteur pourrait alors demander une compensation, voire l’annulation de la vente.
Par ailleurs, des réglementations spécifiques s’appliquent dès lors que des travaux sont réalisés dans un bâtiment susceptible de contenir de l’amiante. Toute intervention sur des matériaux amiantés doit être confiée à une entreprise agréée.
Où trouve-t-on de l’amiante ?
L’amiante peut se cacher dans de nombreux matériaux utilisés dans les habitations. On le retrouve notamment dans les plaques ondulées en toiture, sous-toiture, ou ardoises artificielles. Il est également courant dans les gaines techniques, conduits de cheminée, dalles de sol vinyle, colles, enduits muraux, imitations de marbre, rebords de fenêtres, escaliers, gouttières, bardages ou encore dans le fibrociment.
Tout bâtiment construit avant 2001 est donc potentiellement concerné.
Diagnostic amiante : fortement recommandé
Même s’il n’est pas obligatoire partout, faire réaliser un diagnostic amiante est vivement conseillé avant une mise en vente. Cela permet de rassurer l’acheteur, d’éviter une baisse de prix inattendue ou une renégociation, et d’anticiper des travaux de désamiantage.
Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel agréé. Son prix varie généralement entre 250 et 400 € selon la taille du bien et la complexité des accès.
Et si de l’amiante est présent ? Trois solutions :
- Surveillance : si les matériaux sont en bon état, non friables, et non exposés, une surveillance régulière suffit.
- Encapsulage : on recouvre l’amiante avec un produit isolant pour éviter la dispersion de fibres. Coût : 20 à 30 €/m².
- Retrait (désamiantage) : obligatoire si les matériaux sont dégradés ou friables. Le coût dépend du matériau et de la surface.
Devis estimatif pour un bien standard (maison 150 m² construite en 1978)
Pour une maison standard construite dans les années 1970, le coût estimé d’un traitement d’amiante peut se détailler comme suit :
- Diagnostic amiante : 300 €
- Désamiantage toiture (60 m² fibrociment) : 60 €/m² soit 3 600 €
- Désamiantage dalles de sol (40 m²) : 30 €/m² soit 1 200 €
- Évacuation déchets amiantés : 400 €/tonne, soit environ 800 € pour 2 tonnes
Total estimé : 5 900 à 6 200 € TTC (hors TVA éventuelle et frais de chantier)
Bonnes pratiques pour les vendeurs
Avant de mettre votre bien en vente, faites réaliser un diagnostic. Conservez les résultats, même si aucun désamiantage n’est requis. Mentionnez clairement la présence ou l’absence d’amiante dans le dossier de vente. Ne tentez jamais de retirer l’amiante vous-même : c’est interdit et dangereux.
L’amiante n’est pas un obstacle à la vente… à condition de le gérer avec sérieux. Un bien avec amiante peut se vendre sans difficulté s’il est accompagné d’un diagnostic clair, de mesures de sécurité prises, et d’une information transparente. En tant qu’expert immobilier, je vous accompagne pour anticiper ces démarches, vous orienter vers des professionnels agréés et sécuriser votre transaction.
Justin Letroye
Expert immobilier